ファクタリングに担保は原則不要｜不動産担保ローンとの違い

不動産をお持ちの方も、そうでない方も、資金調達を検討するときに最初にぶつかるのが「担保や保証人を用意できるのか」という問題ではないでしょうか。差し出せる資産がないという理由だけで選択肢が消えていくのは、経営者にとって重い負担です。

当サイト「ファクタリング会社の口コミ」は、ファクタリング209社を第三者の立場で比較し、利用者の口コミ401件を集めた調査（2026年3月実施・N=401）を運営するメディアです。本記事は隣接金融サービス完全比較マトリックスの配下クラスタとして、ファクタリングとはで扱った民法上の債権譲渡と、不動産を担保にした融資契約の違いを整理します。

先に結論をお伝えします。ファクタリングは売掛債権を売る取引のため、担保や保証人を原則として求められません。一方、不動産担保ローンはお金を借りる契約で、不動産への担保設定が前提になります。読み終えるころには、自社の状況でどちらが現実的か、そして契約前に何を確認すればよいかを判断できる状態になります。

結論：ファクタリングに担保・保証人は原則不要

ファクタリングは債権の売買であり、返済を前提とした借入れではありません。そのため、不動産などの担保や、第三者の連帯保証人を求められないのが原則です。審査で重く見られるのは、利用者本人の資産ではなく売掛先の支払い能力です。

確認したい点	ファクタリング	不動産担保ローン
担保の提供	原則として不要	不動産への担保設定が前提
保証人	原則として不要	代表者の連帯保証を求められる場合がある
審査で見るもの	売掛先の信用力	利用者本人の返済能力と担保物件の価値
前提となる保有資産	事業性の売掛債権	担保にできる不動産

ここで「原則」と書いたのには理由があります。買戻しの義務が付いているなど、経済的に貸付けと同様の機能を持つ契約は、債権の売買として扱えない場合があるためです。

担保が要らないのは「借りる」のではなく「売る」から

民法466条1項は「債権は、譲り渡すことができる」と定めています（出典: e-Gov法令検索: 民法）。性質上譲渡できない債権は除かれますが、売掛債権は売却できる財産です。売る取引である以上、借入れのように別の資産を担保として差し入れる必要がありません。

取引先との契約に譲渡を制限する特約があっても、同条2項により譲渡そのものは有効です。ただし3項では、その特約を知っていた、または重大な過失で知らなかった譲受人に対して、売掛先が支払いを拒めるとされています（出典: e-Gov法令検索: 民法）。

回収できなかったときの責任も、借入れとは異なります。民法569条は、債権の売主が債務者の資力を担保する特約をしたときの推定を定めた規定です（出典: e-Gov法令検索: 民法）。裏を返せば、特約がなければ売主である利用者は売掛先の資力まで責任を負いません。これが、ファクタリングでノンリコース（償還請求権なし。売掛先が支払えなくても利用者に買い戻しを求めない条件）が原則とされることの民法上の説明です。この条文がノンリコースを義務づけているわけではない点には注意してください。

買戻しを求められたら、実質的な貸付けを疑う

金融庁は、買戻しの条件が付いているなど、経済的に貸付けと同様の機能を持つファクタリングは貸金業に該当するおそれがあると注意を呼びかけています（出典: 金融庁: ファクタリングの利用に関する注意喚起）。担保・保証人・買戻しの約束のいずれかを求められた時点で、その取引は債権の売買ではない可能性を疑ってください。

相手が貸金業の登録を受けているかは、金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで、商号や登録番号から確認できます（金融庁: 登録貸金業者情報検索サービス）。不動産担保ローンを扱う貸金業者を選ぶときも、同じ手順で確認してください。

法的位置づけの違い

ファクタリングと不動産担保ローンは、取引の法的位置づけから根本的に異なります。適用される法律が違うため、コストの上限も、相手が倒産したときの扱いも変わります。

論点	ファクタリング	不動産担保ローン	読み方の補足
法的性質	民法上の債権譲渡（売買契約）	金銭消費貸借契約（融資）	売るか借りるかの違い
適用法令	民法（債権譲渡）	貸金業法、利息制限法、出資法	上限金利の定めは融資側。銀行の融資は銀行法による
対象資産	売掛債権	不動産（土地・建物）	手元にある資産で選択肢が決まる
取引相手の評価	売掛先の信用力	利用者本人の信用力＋担保物件の価値	自社の実績が浅い場合の分岐点
負債計上	原則として負債は増えない	有利子負債として計上	金融機関からの見え方に影響する

「借りる」と「売る」の違い

不動産担保ローンは、返済義務をともなう「お金を借りる」契約です。一方ファクタリングは「売掛債権を売る」取引で、原則として返済義務はなく、売掛先からの入金で完結します。

貸借対照表への影響、利用者本人の信用力評価、回収不能時の責任配分は、いずれもこの基本構造の違いに由来します。なお、売掛債権を担保に入れて融資を受けるABL（売掛債権担保融資）は、名前は近くても法的には融資にあたる別の手段です。違いはABLとファクタリングの違いで整理しています。

倒産したとき、相手はどう扱われるか

担保があるかどうかは、倒産が起きたときの立場にはっきり表れます。不動産担保ローンで借り手が返済できずに倒産した場合、抵当権を持つ貸し手は破産法2条9項にいう別除権（破産手続の外で担保物から優先的に回収できる権利）を持ち、65条1項により破産手続によらないで担保権を行使できます（出典: e-Gov法令検索: 破産法）。

一方、売掛債権を売買として買い取ったファクタリング会社は、利用者に対する担保権を持ちません。売掛先が倒産した場合、ファクタリング会社は売掛先の破産手続で無担保の破産債権者（担保を持たない一般の債権者）になります。破産手続によらなければ権利を行使できず（100条1項）、期間内に債権を届け出て（111条）配当を待つ立場です（出典: e-Gov法令検索: 破産法）。償還請求権のない契約であれば、この損失が利用者に戻ってくることはありません。

この差は手数料の水準にも表れます。ファクタリング会社は担保を取らずに売掛先が支払えなくなるリスクを引き受けるため、その分が手数料に反映されます。利用者から見れば「担保を出さない代わりに、リスクの引き受け料を払っている」構造です。

コスト・スピード・金額・前提の4軸で比較する

両者の違いは、4つの軸に整理できます。

軸	ファクタリング	不動産担保ローン
コスト	手数料（取引ごとに発生）	金利（年率。利息制限法の上限内）
スピード	最短即日から数営業日	担保評価と登記で数週間かかる場合がある
金額	売掛債権の額面に依存	不動産の評価額に依存
前提	事業性売掛債権の保有	担保にできる不動産の保有

金利の上限は元本の額で変わる

不動産担保ローンは融資なので、金利に法律上の上限があります。利息制限法1条は、上限を元本の額に応じて3段階で定めており、超過部分は無効です（出典: e-Gov法令検索: 利息制限法）。

元本の額	上限金利（年利）
10万円未満	年20%
10万円以上100万円未満	年18%
100万円以上	年15%

「利息制限法の上限は年20%」と一つの数値で説明されることがありますが、正確には借入額によって変わります。1,000万円を借りる場合の上限は年15%です。実際の金利は担保評価や返済期間で決まるため、上限そのものが目安になるわけではありません。

一方、ファクタリングの手数料は年率ではありません。手数料率はそのまま年率と比較できませんが、短期の取引では年率に換算すると高い水準になりやすい点に注意してください。当サイトが公式値を集計できた209社の手数料帯は、上限平均2%の低手数料帯が64社、下限平均2%・上限平均5%の標準帯が84社、下限平均5%・上限平均20%の高手数料帯が51社、非公表が10社でした。

契約時にかかる税金の差

見落とされやすいのが、契約書に貼る収入印紙（印紙税）です。債権譲渡に関する契約書は第15号文書にあたり、契約金額1万円以上なら一律200円、1万円未満は非課税です（出典: 国税庁: No.7141 印紙税額の一覧表（その2）第5号文書から第20号文書まで）。

これに対し、お金を借りる契約書は第1号文書にあたり、契約金額に応じて税額が上がります（出典: 国税庁: No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで）。

契約書の種類	契約金額	印紙税額
債権譲渡に関する契約書（第15号文書）	1万円以上	200円
消費貸借に関する契約書（第1号文書）	500万円超1,000万円以下	1万円
消費貸借に関する契約書（第1号文書）	1,000万円超5,000万円以下	2万円
消費貸借に関する契約書（第1号文書）	5,000万円超1億円以下	6万円

加えて不動産担保ローンでは、抵当権を設定するための登記費用（登録免許税と司法書士報酬）が別途かかります。契約時の初期費用まで含めた総額で比べてください。

手数料に消費税が上乗せされていないかも確認してください。金銭債権の譲渡は消費税法6条1項と別表第二により非課税とされています（出典: 国税庁: No.6201 非課税となる取引）。

実際にいくら調達されているか

不動産担保ローンは評価額に応じて数千万円規模の調達ができますが、評価額の全額を借りられるとは限りません。

当サイトの口コミ調査（2026年3月実施・N=401）のうち、回答の多い5業種について最も多い利用金額帯を集計しました。

• 建設業（183件中）500〜1000万円が70件 / 38.3%
• サービス業（107件中）100〜300万円が61件 / 57.0%
• 製造業（35件中）500〜1000万円が14件 / 40.0%
• 小売業（34件中）100〜300万円が19件 / 55.9%
• 運送業（26件中）500〜1000万円が13件 / 50.0%

どの業種でも、最も多いのは100〜300万円か500〜1000万円の帯でした。1,000万円超が最多になった業種はなく、数千万円以上の資金が要る場面では不動産担保ローンのほうが現実的です。逆に言えば、この金額帯の資金需要であれば、不動産を持っていなくても手当てできる可能性があります。

入金までの時間

スピードは、ファクタリングが優位に立つ軸です。掲載209社の入金スピードは次のように分かれています。

不動産担保ローンは、担保物件の評価と抵当権設定の登記を経るため、申し込みから実行までに時間がかかる点を見込んでおいてください。支払期日が迫っている場面では、この時間差が判断を分けます。

どちらを選ぶかの判断基準

向く場合と向かない場合を対で整理します。

観点	ファクタリングが向く	不動産担保ローンが向く
資金が必要な時期	数日以内に必要	数週間の準備期間を取れる
必要な金額	売掛債権の額面で足りる	数千万円規模が必要
保有資産	担保に出せる不動産がない	担保にできる不動産がある
返済の負担	返済管理を増やしたくない	長期の分割返済に耐えられる
コストの考え方	取引ごとの手数料で完結させたい	年率の低さを重視したい

ファクタリングが向く場面・向かない場面

向いているのは、次のような場面です。

• 数日以内に資金が要り、融資の審査を待つ余裕がない
• 担保に出せる不動産がない、または担保に出したくない
• 有利子負債を増やさずに資金繰りを整えたい
• 売掛先が官公庁や大手企業で、支払いの確度が高い

反対に、次の場合は向きません。

• 調達したい額が売掛債権の額面を大きく超えている
• 数年単位で使う設備投資の資金を用意したい
• 取引が始まったばかりで、譲渡できる売掛債権がない
• 年率換算のコストを抑えることが最優先である

不動産担保ローンが向く場面・向かない場面

向いているのは、次のような場面です。

• まとまった資金を中長期で使う計画がある
• 担保に出せる不動産があり、権利関係が整理されている
• 実行まで数週間の時間を確保できる
• 年率のコストを抑えることを優先したい

反対に、次の場合は向きません。

• 数日以内の入金が要る（評価と登記の時間を確保できない）
• 担保にできる不動産がない、共有名義で合意が取れない
• 返済が滞ったときに担保物件を失う影響が大きすぎる

両方を併用するパターン

両者は対立する手段ではありません。設備投資は不動産担保ローンで、急な運転資金はファクタリングで、という組み合わせは現実的な選択です。

併用するときは、次の3点を確認してください。手数料と金利を合算した総コストが資金繰り計画に収まるか、返済日とファクタリングの資金化時期が重ならないか、そしてメインバンクへどう説明するかです。

申し込む前に確認する7項目

担保や保証人の要否は、契約書の書きぶりで実質が変わります。申し込む前に、次の7項目を見積書と契約書の文面で確認してください。口頭の説明だけで判断しないことが要点です。

この7項目は、不利な条件をつかまないための最低ラインです。1つでも回答があいまいな相手とは、契約を急がないでください。

違法業者・悪質パターンへの注意

どちらの領域にも悪質な業者が混在します。登録の有無と契約書の文面が、最初の防波堤になります。

不動産担保ローン側の注意点

貸金業を営むには登録が必要で、貸金業法11条1項に違反する無登録営業は、47条2号により10年以下の拘禁刑もしくは3,000万円以下の罰金の対象です（出典: e-Gov法令検索: 貸金業法）。

そのほか、不動産の評価を不当に低く見積もる、返済額に見合わない過大な担保を求めるといった行為にも注意が必要です。担保評価の根拠を書面で示せない相手とは、契約を進めないでください。

ファクタリング側の注意点

業として年20%を超える利息を受け取る行為は、出資法5条2項により刑事罰の対象です（出典: e-Gov法令検索: 出資の受入れ、預り金及び金利等の取締りに関する法律（出資法））。「手数料」という名前が付いていても、実質が貸付けであればこの規制の対象になり得ます。

買戻しの特約付きで実質的な貸付けを行う、個人の給与を対象にした取引を勧める、といったパターンは特に危険です。見分け方は違法業者の見分け方で詳しく整理しています。

判断に迷うときや、すでにトラブルになっているときは、次の窓口に相談できます。

相談窓口	連絡先	主な役割
金融サービス利用者相談室（金融庁）	0570-016811	法令違反が疑われる金融取引の相談
消費者ホットライン	188（局番なし）	最寄りの消費生活センターへの取次ぎ
警察相談専用電話	#9110	脅迫的な取立てについての相談

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• 高額対応の会社一覧：大型取引

よくある質問

ファクタリングに担保や保証人は必要ですか？

原則として不要です。ファクタリングは売掛債権を売る取引で、返済を前提とした借入れではないためです。担保・保証人・買戻しのいずれかを求められた場合は、実質的な貸付けにあたる可能性があるため、条件を書面で確認したうえで判断してください。

不動産担保ローンとファクタリング、どちらが安いですか？

期間と金額が同じ条件なら、年率で決まる不動産担保ローンのほうが低コストになりやすい傾向です。ただしファクタリングの手数料は年率ではないため、率どうしの単純比較はできません。短期に1度だけ調達する場合は、手数料の実額に登記費用と印紙税を加えた総額で比べてください。

不動産を持っていてもファクタリングを使う意味はありますか？

あります。スピード、負債を増やさないこと、融資の実行までのつなぎといった目的では、不動産を持っていてもファクタリングが選択肢になります。

創業直後で不動産がない場合の選択肢は？

売掛債権があれば、ファクタリングが有力な選択肢です。審査で見られるのは売掛先の信用力のため、自社の事業実績が浅くても利用できる場合があります。あわせて日本政策金融公庫の新規開業・スタートアップ支援資金など、公的な制度も並行して検討してください。

売掛先が倒産したら、支払いを求められますか？

償還請求権のない契約であれば、原則として求められません。債権の売主は、特約がなければ売掛先の資力まで担保する責任を負わないためです。ただし買戻しの特約がある契約は扱いが変わるため、償還請求権の有無を契約書で確認してください。

不動産担保ローンの審査に通る人は、ファクタリングを使わないのですか？

使う場面があります。急ぎの資金需要、季節要因による資金繰り、融資実行までのつなぎなど、時間軸の異なる需要には別の手段が要るためです。

両者の併用は金融機関にどう見られますか？

資金繰り計画の一部として説明できていれば、事業上の判断として理解される場合が多い一方、依存が続けば財務上の懸念として見られることもあります。メインバンクへの事前の報告と、経営改善計画との整合が要点です。詳細はメインバンクへの事前報告タイミングを参照してください。

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まとめ

ファクタリングは債権の売買であるため、担保や保証人を原則として求められません。不動産担保ローンは融資であり、不動産への担保設定と返済が前提になります。倒産したときの扱い、上限金利の有無、契約書の印紙税の差は、いずれもこの「売るか借りるか」の違いから派生しています。

急ぎ・小口・売掛債権が中心ならファクタリング、まとまった金額を中長期で使い、担保にできる不動産があるなら不動産担保ローンが有力な候補になるでしょう。最適な選択は資金繰りの状況・売掛先・必要な金額によって変わるため、契約前には7項目のチェックリストで条件を確かめ、判断に迷う場面では税理士・弁護士や公的な窓口にご相談ください。手数料の水準から候補を絞り込みたい方は低い手数料帯の会社一覧もあわせて活用してください。